Gestimax, agence de gestion locative agréée IPI depuis 2016, gère des appartements à Schaerbeek, l'une des communes bruxelloises où les loyers ont le plus progressé : le loyer moyen d'un appartement y est passé de 1 081 € en 2024 à 1 191 € en 2025, soit +10,2 %. Dans une commune où beaucoup de logements sont installés dans d'anciennes maisons de maître, l'état des lieux et la garantie locative protègent le propriétaire. Gestimax explique comment louer à Schaerbeek.
Qui écrit cet article ? Gestimax est une agence de gestion locative à Bruxelles, fondée en 2016 et installée rue de Pervyse à Etterbeek. Raphaël de Witte, son fondateur, est agent immobilier agréé IPI n° 510.430. Article publié le 28 octobre 2026.
Le marché
Le marché locatif à Schaerbeek
Schaerbeek est l'une des communes les plus peuplées de Bruxelles. Elle va du parc Josaphat et du quartier des Fleurs à la place Colignon et sa maison communale, en passant par Dailly, Meiser, Plasky, Diamant, Helmet, l'avenue Louis Bertrand et les abords de la gare du Nord. Son parc est dominé par les maisons de maître et les immeubles Art nouveau et Art déco, souvent divisés en plusieurs appartements.
La demande vient de jeunes actifs, de couples et de familles qui cherchent plus d'espace qu'au centre pour un loyer encore inférieur à la moyenne régionale. Les trams, la gare de Schaerbeek et la proximité du quartier européen et du boulevard Reyers soutiennent cette demande.
Les loyers signés via une agence le montrent :
| Indicateur | Schaerbeek | Région bruxelloise |
|---|---|---|
| Loyer moyen d'un appartement en 2025 | 1 191 € | 1 330 € |
| Loyer moyen d'un appartement en 2024 | 1 081 € | — |
| Évolution sur un an | +10,2 % | +5,1 % |
Schaerbeek reste environ 140 € sous la moyenne régionale, mais sa hausse est deux fois plus rapide. Pour un propriétaire, chaque changement de locataire est l'occasion de revoir le loyer, dans le respect du loyer de référence : depuis le 1er mai 2025, un loyer qui le dépasse de plus de 20 % est présumé abusif, sauf éléments de confort spécifiques.
Notre gestion
Comment Gestimax gère votre bien à Schaerbeek
Gestimax est une agence de gestion locative bruxelloise fondée en 2016 par Raphaël de Witte, agent immobilier agréé IPI (numéro 510.430). Depuis nos bureaux de la rue de Pervyse, à Etterbeek, nous gérons des biens de Josaphat à Dailly.
Notre gestion locative à Schaerbeek comprend :
La mise en location coûte un mois de loyer hors TVA. La gestion complète est proposée sur devis.
L'estimation du loyer
Selon le quartier, confrontée au loyer de référence.
La recherche et la sélection du locataire
Dans le respect de l'article 200ter du Code bruxellois du Logement.
Le bail en non meublé pour une résidence principale et la garantie locative via Korfine
Un bail conforme au droit bruxellois et une garantie constituée avant la remise des clés.
Les états des lieux d'entrée et de sortie par un expert indépendant
Détaillés pièce par pièce, éléments d'origine compris.
Le double enregistrement, le suivi du PEB et l'indexation
Sur Irisrent et MyRent, puis indexation annuelle selon la classe PEB.
La vérification des normes et des détecteurs de fumée
Avant chaque mise en location.
Le suivi technique
Et la gestion des parties communes d'une maison divisée.
État des lieux et garantie
État des lieux et garantie locative : la protection du bailleur
Dans un appartement aménagé dans une maison ancienne (parquets, moulures, cheminées, châssis d'origine), un litige à la sortie du locataire se gagne ou se perd sur l'état des lieux d'entrée.
- L'état des lieux d'entrée doit être détaillé et contradictoire. Il est annexé au bail et doit accompagner le bail lors de son enregistrement sur Irisrent.
- Les réparations pendant le bail suivent l'article 223 du Code bruxellois du Logement : le locataire assume le menu entretien et les réparations locatives, le bailleur toutes les autres réparations nécessaires à un usage normal. Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition.
- La garantie locative est plafonnée à deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024. Elle peut prendre cinq formes : compte individualisé au nom du locataire, garantie bancaire via un CPAS, garantie bancaire constituée progressivement, sûreté réelle ou caution personnelle.
- À la sortie, la garantie est restituée dans les deux mois du départ si le locataire a rempli ses obligations. L'institution financière ne libère les fonds que sur accord écrit des deux parties, signé après la fin du bail, ou sur décision de justice.
C'est la comparaison entre l'état des lieux d'entrée et celui de sortie qui permet de retenir sur la garantie le coût des dégâts locatifs, sans contestation possible.
Check-list
Les obligations à vérifier avant et pendant le bail à Schaerbeek
Au-delà de l'état des lieux et de la garantie, cinq obligations s'appliquent à toute location à Schaerbeek.
Informations avant la signature
Certificat PEB, surface habitable et loyer de référence. Sans PEB valable communiqué, pas d'indexation.
Double enregistrement du bail
Sur Irisrent et MyRent, dans les deux mois de la signature.
Normes du logement
Dans les maisons divisées, l'arrêté du 30 novembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2026, impose une surface minimale (18 m² pour une personne, 28 m² pour deux), 2,30 m sous plafond dans le séjour, un compteur électrique individuel par logement, et interdit les chauffe-eau au gaz sans évacuation vers l'extérieur.
Détecteurs de fumée
Depuis le 1er janvier 2025, l'arrêté du 28 septembre 2023 impose des détecteurs dans la première pièce après l'entrée et dans chaque pièce du chemin de circulation, à charge du bailleur.
Assurance du locataire
Contre l'incendie et les dégâts des eaux, obligatoire pour les baux conclus depuis le 1er novembre 2024.
Dans une maison divisée, chaque appartement est un logement à part entière : il a son propre certificat PEB, son propre loyer de référence et doit respecter seul les normes de surface et d'équipement. Deux appartements du même immeuble peuvent donc être soumis à des règles d'indexation différentes.
Le conseil de l'expert
Le conseil de Raphaël de Witte
À Schaerbeek, faites décrire pièce par pièce les éléments d'origine de la maison, parquets, moulures, cheminées, dans l'état des lieux d'entrée. Ce sont eux qui coûtent le plus cher à remettre en état, et sans description précise, rien ne pourra être retenu sur la garantie.
Raphaël de Witte est le fondateur de Gestimax et agent immobilier agréé IPI n° 510.430.
Prochaine étape
Gestimax, agence de gestion locative à Schaerbeek
Vous êtes propriétaire à Schaerbeek ? Nous visitons votre bien, nous en évaluons la valeur locative et nous vous remettons une proposition écrite détaillant ce qui est inclus, ce qui ne l’est pas, et le coût annuel estimé.
Gestimax — rue de Pervyse 37 bte 2, 1040 Etterbeek
+32 (0)2 318 67 26 — info@gestimax.be
Agent immobilier agréé IPI n° 510.430
Gestion locative dans les autres communes : Etterbeek · Ixelles · Woluwe-Saint-Pierre · Woluwe-Saint-Lambert · Bruxelles-Ville · Saint-Gilles · Forest · Watermael-Boitsfort · Uccle · Auderghem
Questions fréquentes
En moyenne 1 191 € par mois pour un appartement en 2025, contre 1 081 € en 2024, soit +10,2 %.
Deux mois de loyer pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024.
Dans les deux mois du départ du locataire, s'il a rempli ses obligations. Les fonds sont libérés sur accord écrit des deux parties ou sur décision de justice.
Il faut vérifier la surface minimale, la hauteur sous plafond, le compteur électrique individuel et les appareils au gaz. Gestimax fait ce contrôle avant chaque mise en location.
Loyers moyens : baromètre des locations Federia, baux signés via une agence immobilière. Cet article est mis à jour deux fois par an, à la sortie des baromètres. Dernière vérification : 28 octobre 2026.