Gestimax, agence de gestion locative agréée IPI depuis 2016, gère des maisons et des appartements à Watermael-Boitsfort, la commune bruxelloise où les loyers ont le plus augmenté en 2025 : le loyer moyen d'un appartement y est passé de 1 219 € à 1 445 €, soit +18,5 %. Commune verte et recherchée, elle compte beaucoup de maisons avec jardin, qui demandent une gestion technique suivie. Gestimax explique comment y louer.
Qui écrit cet article ? Gestimax est une agence de gestion locative à Bruxelles, fondée en 2016 et installée rue de Pervyse à Etterbeek. Raphaël de Witte, son fondateur, est agent immobilier agréé IPI n° 510.430. Article publié le 23 octobre 2026.
Le marché
Le marché locatif à Watermael-Boitsfort en 2026
Watermael-Boitsfort est la commune la plus verte de Bruxelles, au contact direct de la forêt de Soignes. Le village de Boitsfort, la place Keym, les étangs, l'Hippodrome et les cités-jardins du Logis et de Floréal lui donnent une identité très forte. Deux gares, Watermael et Boitsfort, la relient au reste de la Région.
La demande vient surtout de familles et de couples qui cherchent de l'espace, un jardin et le calme, tout en restant à quelques minutes d'Ixelles, d'Auderghem et du quartier européen.
Les loyers signés via une agence le confirment :
| Indicateur | Watermael-Boitsfort | Région bruxelloise |
|---|---|---|
| Loyer moyen d'un appartement en 2025 | 1 445 € | 1 330 € |
| Loyer moyen d'un appartement en 2024 | 1 219 € | — |
| Évolution sur un an | +18,5 % | +5,1 % |
Watermael-Boitsfort se classe ainsi troisième commune la plus chère pour un appartement en 2025, derrière Woluwe-Saint-Pierre et Uccle. Le nombre de baux signés chaque année y est plus faible que dans les grandes communes : quelques locations haut de gamme suffisent à faire bouger la moyenne. La tendance de fond reste claire : une demande forte pour une offre limitée.
Notre gestion
Comment Gestimax gère votre bien à Watermael-Boitsfort
Gestimax est une agence de gestion locative bruxelloise fondée en 2016 par Raphaël de Witte, agent immobilier agréé IPI (numéro 510.430). Nous gérons des biens du village de Boitsfort aux cités-jardins.
Notre gestion locative à Watermael-Boitsfort comprend :
La mise en location coûte un mois de loyer hors TVA. La gestion complète est proposée sur devis.
L'estimation du loyer
En tenant compte du jardin, de la surface et de l'état du bien.
La recherche et la sélection du locataire
Avec vérification de la solvabilité.
Le bail en non meublé pour une résidence principale et la garantie locative via Korfine
Un état des lieux détaillé par un expert indépendant
Jardin compris.
Le suivi de l'entretien de la chaudière et du chauffe-eau
Et la répartition claire des réparations.
Le double enregistrement
Le suivi du PEB et l'indexation annuelle.
L'encaissement des loyers et un interlocuteur unique pour le locataire
Entretien
Maisons avec jardin : qui paie quoi ?
À Watermael-Boitsfort, une bonne partie des biens loués sont des maisons. Leur gestion soulève une question récurrente : qui prend en charge l'entretien et les réparations ? L'article 223 du Code bruxellois du Logement pose le principe. Le locataire assume les réparations locatives et le menu entretien, sauf vétusté ou force majeure. Le bailleur assume toutes les autres réparations nécessaires à un usage normal du logement, sauf dégâts causés par la faute du locataire. Une liste non limitative fixée par le Gouvernement bruxellois précise cette répartition. Exemples tirés des informations officielles de Bruxelles Logement :
- À charge du locataire : entretien et contrôle périodique de la chaudière, ramonage de la cheminée, détartrage des robinets, nettoyage des joints et des filtres, remplacement des ampoules et des piles, entretien du parquet, tonte et entretien du jardin.
- À charge du bailleur : remplacement d'une chaudière défectueuse, réparation de la robinetterie usée, réparation de la toiture, curage des citernes, réparation des bris de tuyaux d'évacuation, réparations dues à la vétusté.
Les parties ne peuvent pas déroger à cette répartition : une clause du bail qui mettrait par exemple le remplacement de la chaudière à charge du locataire serait sans effet. En cas de désaccord, l'état des lieux d'entrée et l'historique des interventions tranchent. D'où l'importance d'un état des lieux détaillé, pièce par pièce, jardin compris.
Check-list
Les autres obligations du bailleur à Watermael-Boitsfort
Certificat PEB
Valable, communiqué au locataire avec la surface habitable et le loyer de référence ; sans PEB, pas d'indexation. Les maisons anciennes de classe E, F ou G subissent un facteur de correction pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022.
Double enregistrement du bail
Sur Irisrent et MyRent, dans les deux mois de la signature.
Loyer non abusif
Depuis le 1er mai 2025, un loyer supérieur de plus de 20 % au loyer de référence est présumé abusif, sauf éléments de confort spécifiques du logement ou de son environnement, comme un jardin.
Animaux de compagnie
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, une clause qui interdit purement et simplement tout animal de compagnie est nulle.
Assurance du locataire
Contre l'incendie et les dégâts des eaux, obligatoire pour ces mêmes baux.
Les maisons doivent aussi respecter les exigences élémentaires en vigueur depuis le 1er janvier 2026 (arrêté du 30 novembre 2023) : chauffage dans chaque pièce habitable et dans la salle de bain, garde-corps d'un mètre sur les balcons, escaliers et mezzanines qui surplombent un vide de plus d'un mètre, et interdiction des appareils au gaz de type B dans les chambres.
Détecteurs de fumée dans une maison louée. Depuis le 1er janvier 2025, l'arrêté du Gouvernement bruxellois du 28 septembre 2023 fixe les règles de détection incendie :
- un détecteur dans la première pièce après l'entrée principale, un dans chaque pièce du chemin de circulation intérieur, et un sur le palier ou dans la première pièce de chaque étage ; les cuisines et salles de bain ne sont pas concernées ;
- des détecteurs non ioniques, conformes à la norme NBN EN 14604, avec une batterie intégrée de dix ans ou un raccordement au secteur avec batterie de secours ;
- dès quatre détecteurs, ils doivent être interconnectés ou reliés à un système centralisé ; des détecteurs posés sous l'ancien arrêté de 2004 peuvent rester sans interconnexion jusqu'à leur remplacement, au plus tard le 1er janvier 2028 ;
- le bailleur paie l'achat, l'installation et le remplacement à l'échéance de la batterie ; le locataire doit lui signaler par écrit toute panne ou batterie déchargée.
Le conseil de l'expert
Le conseil de Raphaël de Witte
À Watermael-Boitsfort, faites établir un état des lieux détaillé du jardin et de la chaudière, avec photos datées. C'est lui qui tranchera la répartition des réparations au départ du locataire.
Raphaël de Witte est le fondateur de Gestimax et agent immobilier agréé IPI n° 510.430.
Prochaine étape
Gestimax, agence de gestion locative à Watermael-Boitsfort
Vous êtes propriétaire à Watermael-Boitsfort ? Nous visitons votre bien, nous en évaluons la valeur locative et nous vous remettons une proposition écrite détaillant ce qui est inclus, ce qui ne l’est pas, et le coût annuel estimé.
Gestimax — rue de Pervyse 37 bte 2, 1040 Etterbeek
+32 (0)2 318 67 26 — info@gestimax.be
Agent immobilier agréé IPI n° 510.430
Gestion locative dans les autres communes : Etterbeek · Ixelles · Woluwe-Saint-Pierre · Woluwe-Saint-Lambert · Bruxelles-Ville · Saint-Gilles · Forest · Uccle
Questions fréquentes
En moyenne 1 445 € par mois pour un appartement en 2025, contre 1 219 € en 2024, soit +18,5 %.
Le locataire assure la tonte et l'entretien du jardin. Pour les autres travaux, la liste régionale des réparations locatives fait référence, et le bail ne peut pas y déroger.
L'entretien et le contrôle périodique sont à charge du locataire ; le remplacement d'une chaudière défectueuse est à charge du bailleur.
Le bailleur, selon l'arrêté bruxellois du 28 septembre 2023 : achat, installation et remplacement à l'échéance de la batterie. Une maison à étages nécessite souvent quatre détecteurs ou plus, qui doivent alors être interconnectés.
La mise en location coûte un mois de loyer hors TVA ; la gestion complète fait l'objet d'un devis.
Loyers moyens : baromètre des locations Federia, baux signés via une agence immobilière. Cet article est mis à jour deux fois par an, à la sortie des baromètres. Dernière vérification : 23 octobre 2026.