Gestimax, agence de gestion locative agréée IPI depuis 2016, gère des appartements à Saint-Gilles, l'une des communes bruxelloises où les loyers ont le plus progressé. Le loyer moyen d'un appartement y est passé de 1 204 € en 2024 à 1 322 € en 2025, soit +9,8 %. Chaque indexation compte donc davantage pour le propriétaire : Gestimax explique comment louer et indexer à Saint-Gilles.
Qui écrit cet article ? Gestimax est une agence de gestion locative à Bruxelles, fondée en 2016 et installée rue de Pervyse à Etterbeek. Raphaël de Witte, son fondateur, est agent immobilier agréé IPI n° 510.430. Article publié le 13 octobre 2026.
Le marché
Le marché locatif à Saint-Gilles en 2026
Saint-Gilles est une commune dense et vivante : le Parvis, la Barrière, le quartier Ma Campagne, la Porte de Hal, le haut de la commune vers l'avenue Louise et les abords de la gare du Midi. Son parc est dominé par les maisons bourgeoises du XIXe et du début du XXe siècle, souvent divisées en plusieurs appartements.
La demande vient surtout de jeunes actifs, de couples et de professions créatives, attirés par la vie de quartier et la proximité du centre. La gare du Midi et les lignes de tram et de pré-métro facilitent les trajets vers toute la Région et vers l'étranger.
Les loyers signés via une agence le montrent :
| Indicateur | Saint-Gilles | Région bruxelloise |
|---|---|---|
| Loyer moyen d'un appartement en 2025 | 1 322 € | 1 330 € |
| Loyer moyen d'un appartement en 2024 | 1 204 € | — |
| Évolution sur un an | +9,8 % | +5,1 % |
Avec près de 10 % de hausse en un an, Saint-Gilles rattrape la moyenne régionale. Pour un propriétaire, c'est l'occasion de revoir le loyer à chaque changement de locataire, dans le respect de la grille indicative : depuis mai 2025, un loyer supérieur de plus de 20 % au loyer de référence est présumé abusif, sauf éléments de confort spécifiques.
Notre gestion
Comment Gestimax gère votre bien à Saint-Gilles
Gestimax est une agence de gestion locative bruxelloise fondée en 2016 par Raphaël de Witte, agent immobilier agréé IPI (numéro 510.430). Nous gérons des biens du Parvis au haut de Saint-Gilles.
Notre gestion locative à Saint-Gilles comprend :
La mise en location coûte un mois de loyer hors TVA. La gestion complète est proposée sur devis.
L'estimation du loyer selon le quartier
Du Parvis au haut de Saint-Gilles.
La recherche et la sélection du locataire
Avec vérification de la solvabilité.
Le bail en non meublé pour une résidence principale et la garantie locative via Korfine
L'état des lieux par un expert indépendant
Le double enregistrement du bail et le suivi du PEB de chaque logement
Le calcul et l'envoi de l'indexation chaque année
À la bonne date.
L'encaissement des loyers
Le suivi technique et la gestion des parties communes d'une maison divisée.
Indexation
Indexer le loyer à Saint-Gilles : la méthode
L'indexation n'est pas automatique. Le bailleur doit la demander par écrit, une fois par an, au plus tôt à la date anniversaire de l'entrée en vigueur du bail. La demande n'a pas d'effet rétroactif, sauf pour les trois mois qui précèdent le mois de la demande. Le droit de réclamer les montants indexés se prescrit par un an.
La formule est fixée par le Code bruxellois du Logement :
Loyer indexé = (loyer de base × nouvel indice) ÷ indice de départ
- le loyer de base est le loyer prévu au bail, hors charges ;
- le nouvel indice est l'indice santé du mois qui précède la date anniversaire ;
- l'indice de départ est l'indice santé du mois qui précède la signature du bail.
Trois conditions s'ajoutent à Bruxelles :
- Le bail doit être écrit, ne pas exclure l'indexation et être enregistré, sur Irisrent et sur MyRent.
- Un certificat PEB valable doit avoir été communiqué au locataire. Sans lui, aucune indexation n'est possible.
- Pour un bail entré en vigueur avant le 14 octobre 2022, le loyer indexé est multiplié par un facteur de correction si le logement est en classe E, F ou G. Ce facteur dépend du mois anniversaire : environ 0,945 à 0,990 en classe E, et 0,891 à 0,980 en classe F ou G. Bruxelles Logement met son outil de calcul à jour chaque mois.
Dans les maisons divisées de Saint-Gilles, chaque appartement a son propre certificat PEB. Deux logements du même immeuble peuvent donc s'indexer différemment.
Check-list
Maisons divisées : les points de contrôle depuis le 1er janvier 2026
Les maisons bourgeoises divisées en appartements sont les plus concernées par l'arrêté du Gouvernement bruxellois du 30 novembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2026. Les points qui posent le plus souvent problème à Saint-Gilles :
Surface minimale
18 m² pour une personne, 28 m² pour deux, 38 m² pour trois, puis 10 m² de plus par personne au-delà de cinq. Seules comptent les surfaces d'au moins 2,10 m de hauteur, ou 1,50 m sous une pente.
Combles
Sous un toit en pente, un séjour est conforme s'il offre 2,10 m de hauteur libre sur au moins 10 m² ; une autre pièce habitable, sur au moins 4 m².
Gaz
Les chauffe-eau au gaz sans évacuation des gaz brûlés vers l'extérieur sont interdits, et les appareils de type B, qui puisent leur air dans la pièce, sont interdits dans les chambres.
Garde-corps
Obligatoires dès que l'on surplombe un vide de plus d'un mètre (escaliers, balcons, fenêtres basses, mezzanines) ; une hauteur d'un mètre est réputée suffisante.
Parties communes
Couloirs et portes d'au moins 80 cm de large et 2 m de haut (70 cm pour les escaliers), éclairage artificiel suffisant, accès permanent aux compteurs.
Chauffage et électricité
Chaque pièce habitable et la salle de bain doivent être chauffées ; chaque appartement doit avoir son compteur électrique individuel.
Chaque appartement doit enfin être équipé de détecteurs de fumée selon l'arrêté du 28 septembre 2023, en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : dans la première pièce après l'entrée, dans chaque pièce du chemin de circulation et sur le palier de chaque niveau d'un duplex. Dès quatre détecteurs, ils doivent être interconnectés ; les détecteurs posés sous l'ancien arrêté de 2004 peuvent rester sans interconnexion jusqu'au 1er janvier 2028 au plus tard.
Le conseil de l'expert
Le conseil de Raphaël de Witte
À Saint-Gilles, notez la date anniversaire de chaque bail et envoyez la demande d'indexation le mois même. Une indexation oubliée ne se récupère que sur trois mois.
Raphaël de Witte est le fondateur de Gestimax et agent immobilier agréé IPI n° 510.430.
Prochaine étape
Gestimax, agence de gestion locative à Saint-Gilles
Vous êtes propriétaire à Saint-Gilles ? Nous visitons votre bien, nous en évaluons la valeur locative et nous vous remettons une proposition écrite détaillant ce qui est inclus, ce qui ne l’est pas, et le coût annuel estimé.
Gestimax — rue de Pervyse 37 bte 2, 1040 Etterbeek
+32 (0)2 318 67 26 — info@gestimax.be
Agent immobilier agréé IPI n° 510.430
Gestion locative dans les autres communes : Etterbeek · Ixelles · Woluwe-Saint-Pierre · Woluwe-Saint-Lambert · Bruxelles-Ville · Forest · Watermael-Boitsfort · Uccle
Questions fréquentes
En moyenne 1 322 € par mois pour un appartement en 2025, contre 1 204 € en 2024, soit +9,8 %.
Loyer de base multiplié par le nouvel indice santé, divisé par l'indice de départ. Le bail doit être enregistré et le PEB communiqué ; un facteur de correction s'applique aux classes E, F et G pour les baux antérieurs au 14 octobre 2022.
Seulement pour les trois mois qui précèdent le mois de votre demande écrite. D'où l'intérêt d'une gestion qui indexe à la date anniversaire.
La mise en location coûte un mois de loyer hors TVA ; la gestion complète fait l'objet d'un devis.
Forest, Ixelles, Bruxelles-Ville, Uccle et Etterbeek.
Loyers moyens : baromètre des locations Federia, baux signés via une agence immobilière. Cet article est mis à jour deux fois par an, à la sortie des baromètres. Dernière vérification : 13 octobre 2026.