Gestimax, agence de gestion locative installée rue de Pervyse à Etterbeek et agréée IPI depuis 2016, gère des appartements et des maisons dans la commune. En 2025, le loyer moyen d'un appartement à Etterbeek était de 1 274 € par mois, en hausse de 5,9 % sur un an. Raphaël de Witte, fondateur de Gestimax, explique ce que cela change pour un propriétaire bailleur et comment son équipe gère un bien à Etterbeek.
Qui écrit cet article ? Gestimax est une agence de gestion locative à Bruxelles, fondée en 2016 et installée rue de Pervyse à Etterbeek. Raphaël de Witte, son fondateur, est agent immobilier agréé IPI n° 510.430. Article publié le 25 septembre 2026.
Le marché
Le marché locatif à Etterbeek en 2026
Etterbeek est une commune dense et très demandée, entre le quartier européen, le Cinquantenaire, la place Jourdan, Merode et le quartier de La Chasse. La demande vient de trois publics : les fonctionnaires et consultants des institutions européennes, les étudiants et jeunes actifs, et les ménages qui cherchent un appartement familial proche du centre.
Les loyers signés via une agence immobilière situent clairement Etterbeek :
| Indicateur | Etterbeek | Région bruxelloise |
|---|---|---|
| Loyer moyen d'un appartement en 2025 | 1 274 € | 1 330 € |
| Loyer moyen d'un appartement en 2024 | 1 203 € | — |
| Évolution sur un an | +5,9 % | +5,1 % |
Etterbeek reste donc un peu sous la moyenne régionale, et nettement sous Ixelles (1 432 €) ou Woluwe-Saint-Pierre (1 576 €). Pour un investisseur, cela signifie un prix d'achat plus accessible et une demande locative qui ne faiblit pas. Pour un bailleur, cela signifie aussi que le loyer doit être fixé avec précision : trop haut, le bien reste vide ; trop bas, la perte se répète chaque mois pendant toute la durée du bail.
À Etterbeek, les petites surfaces (studios, une chambre) et les appartements de deux chambres proches des transports se louent le plus vite. Les gares de Merode, Schuman et Etterbeek, ainsi que les lignes de métro 1 et 5, pèsent lourd dans la décision des candidats locataires.
Notre gestion
Comment Gestimax gère votre bien à Etterbeek
Gestimax est une agence de gestion locative bruxelloise fondée le 1er octobre 2016 par Raphaël de Witte, agent immobilier agréé IPI sous le numéro 510.430. Nos bureaux sont situés rue de Pervyse 37, au cœur d'Etterbeek. Notre équipe de quatre personnes gère des biens à Etterbeek et dans toutes les communes voisines.
Notre gestion locative à Etterbeek comprend :
Nos honoraires de mise en location s'élèvent à un mois de loyer hors TVA. Les honoraires de gestion sont établis sur devis, en fonction du bien.
L'estimation du loyer à partir des loyers réellement pratiqués dans la rue et le quartier
La recherche et la sélection du locataire
Avec vérification de la solvabilité.
La rédaction du bail
En non meublé pour les baux de résidence principale.
La constitution de la garantie locative via Korfine
L'état des lieux d'entrée et de sortie par un expert indépendant
Le double enregistrement du bail et le suivi du certificat PEB
L'encaissement des loyers
Les rappels et la gestion des retards.
L'indexation annuelle
Calculée selon les règles bruxelloises.
Le suivi technique
Les devis et les interventions des artisans.
Normes du logement
Petites surfaces : les normes en vigueur depuis le 1er janvier 2026
Depuis le 1er janvier 2026, l'arrêté du Gouvernement bruxellois du 30 novembre 2023 fixe les nouvelles exigences élémentaires de sécurité, de salubrité et d'équipement des logements. Il remplace l'arrêté de 2003 et touche directement les studios et petits appartements d'Etterbeek. La surface minimale dépend du nombre d'habitants permanents au moment de la signature du bail :
| Habitants | Surface minimale | Logement d'étudiant |
|---|---|---|
| 1 personne | 18 m² | 12 m² |
| 2 personnes | 28 m² | 18 m² |
| 3 personnes | 38 m² | — |
| 4 personnes | 48 m² | — |
| 5 personnes | 58 m² | — |
| Au-delà | +10 m² par personne | — |
Les autres exigences à vérifier avant de louer :
- Calcul de la surface : seules comptent les pièces d'au moins 2,10 m de hauteur, ou 1,50 m sous une pente ; les locaux habitables doivent représenter au moins 70 % de la surface du logement.
- Hauteur sous plafond : 2,30 m pour le séjour, 2,10 m pour les autres pièces habitables, la salle de bain et le WC.
- Lumière naturelle : dans les chambres, le séjour et la salle à manger, une fenêtre d'au moins 1/12 de la surface du plancher.
- Ventilation : une ventilation de base dans chaque pièce habitable, la salle de bain et le WC ; la hotte de cuisine ne compte pas.
- Équipements : WC privatif, douche ou baignoire avec eau chaude, un point lumineux et une prise par pièce, une prise de cuisine protégée par un disjoncteur de 16 ampères, un compteur électrique individuel, une sonnette et une boîte aux lettres qui ferme à clé.
Le Service d'inspection régionale du Logement évalue le respect de ces normes à l'aide d'une grille établie par le Ministre du Logement.
S'y ajoute la détection incendie, réglée par l'arrêté du Gouvernement bruxellois du 28 septembre 2023 et en vigueur depuis le 1er janvier 2025 : un détecteur de fumée non ionique, avec batterie intégrée de dix ans, dans la première pièce après l'entrée et dans chaque pièce du chemin de circulation intérieur. Le bailleur paie l'achat, l'installation et le remplacement ; le locataire signale par écrit toute panne.
Check-list
Ce qu'un propriétaire à Etterbeek doit savoir en 2026
Louer à Etterbeek, c'est appliquer le Code bruxellois du Logement. Cinq obligations reviennent dans chaque dossier.
Les informations à donner avant la signature
Le certificat PEB doit être communiqué au locataire au plus tard à la conclusion du bail. Depuis le 1er novembre 2024, la surface habitable et le loyer de référence doivent aussi lui être communiqués avant la signature.
L'enregistrement du bail, deux fois
Le bailleur doit enregistrer le bail dans les deux mois de la signature, gratuitement, sur Irisrent. Depuis l'arrêt de la Cour constitutionnelle du 3 avril 2025, l'enregistrement fédéral sur MyRent reste également obligatoire.
L'indexation selon le PEB
L'indexation exige un bail écrit et enregistré, ainsi qu'un certificat PEB valable communiqué au locataire. Pour les baux entrés en vigueur avant le 14 octobre 2022, un logement de classe E, F ou G subit un facteur de correction. Les classes A à D s'indexent pleinement.
Le loyer non abusif
Depuis le 1er mai 2025 (article 224/1 du Code bruxellois du Logement), un loyer qui dépasse de plus de 20 % le loyer de référence est présumé abusif, sauf éléments de confort propres au logement ou à son environnement. Le locataire peut alors demander une révision du loyer.
L'assurance du locataire
Pour les baux conclus ou renouvelés depuis le 1er novembre 2024, le locataire doit être assuré contre l'incendie et les dégâts des eaux.
À Etterbeek, beaucoup d'immeubles datent du début du XXe siècle. Leur PEB est souvent en classe E, F ou G. Avant de fixer le loyer ou d'indexer, il faut donc vérifier la classe énergétique et la date d'entrée en vigueur du bail.
Le conseil de l'expert
Le conseil de Raphaël de Witte
À Etterbeek, vérifiez la classe PEB avant de fixer le loyer. Dans les immeubles anciens de la commune, elle conditionne à la fois l'indexation et la marge dont vous disposez par rapport au loyer de référence.
Raphaël de Witte est le fondateur de Gestimax et agent immobilier agréé IPI n° 510.430.
Prochaine étape
Gestimax, agence de gestion locative à Etterbeek
Vous êtes propriétaire à Etterbeek ? Nous visitons votre bien, nous en évaluons la valeur locative et nous vous remettons une proposition écrite détaillant ce qui est inclus, ce qui ne l’est pas, et le coût annuel estimé.
Gestimax — rue de Pervyse 37 bte 2, 1040 Etterbeek
+32 (0)2 318 67 26 — info@gestimax.be
Agent immobilier agréé IPI n° 510.430
Gestion locative dans les autres communes : Ixelles · Woluwe-Saint-Pierre · Woluwe-Saint-Lambert · Bruxelles-Ville · Saint-Gilles · Forest · Watermael-Boitsfort · Uccle
Questions fréquentes
En 2025, le loyer moyen d'un appartement à Etterbeek était de 1 274 € par mois, contre 1 203 € en 2024. La moyenne régionale pour un appartement était de 1 330 €.
Chez Gestimax, la mise en location coûte un mois de loyer hors TVA. La gestion locative complète fait l'objet d'un devis selon le type de bien et le niveau de service.
Oui, si le bail est écrit, enregistré et n'exclut pas l'indexation, et si un certificat PEB valable a été communiqué au locataire. Pour un bail antérieur au 14 octobre 2022 et une classe E, F ou G, un facteur de correction réduit l'indexation.
Oui. Depuis avril 2025, les baux d'habitation bruxellois s'enregistrent sur Irisrent et sur MyRent. Gestimax s'en charge pour les biens qu'elle gère.
Loyers moyens : baromètre des locations Federia, baux signés via une agence immobilière. Cet article est mis à jour deux fois par an, à la sortie des baromètres. Dernière vérification : 25 septembre 2026.